موجر به موجب بند ۵ قرارداداجاره کافی بوده و دفاعیات وکیل تجدید نظر خواهان مبنی بر اینکه حق فسخ موضوع قرارداد اجاره صرفا نسبت به احدی از خواندگان که صاحب حساب بوده تسری داشته و نسبت به آقای عزیز الله …. به نسبت به سهم ایشان قابلیت اعمال ندارد وجاهت قانونی نداشته و از مندرجات سند تنظیمی اجاره ، مطلق برگشت هر یک از چکهای ۱۲ گانه که بابت اجاره بها صادر شده است از موجبات حق فسخ موجر نسبت به مستاجرین تلقی گردیده همچنین ایراد دیگر وکیل مبنی بر اینکه نماینده تجدید نظر خواندگان متعهد بوده در صورت کسر موجودی چک همان روز به محل کارخانه مراجعه کند با توجه به عدم احراز شرایط نمایندگی از موجبات اسقاط حق فسخ سایر تجدید نظر خواندگان نخواهد بود . و باتوجه به این که شرط فاسخ مندرج در قرارداد اجاره ماهیتا صحیح و مباینتی با مقتضای عقد اجاره ندارد لذا ضمن رد تقاضای تجدید نظر خواهی دادنامه معترض عنه ، که در ماهیت امر و رعایت سایر تشریفات و موازین قانونی فاقد اشکال عمده قانونی می باشد مستندابه ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی عینا تایید و ابرام می گردد . »
مستشاران شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان گلستان
سالمی بالوئی
ب) آثار بطلان شرط
طبق ماده ۲۳۲ قانون مدنی بطلان شروط مندرج در عقد، علی الاصول تأثیری در صحت عقد اصلی ندارد و باعث بطلان و فساد عقد نمیگردد. علتی که برای عدم تأثیر بطلان این گونه شروط در اصل عقد ذکر کردهاند، این است که میگویند اساسا این گونه شروط مستقیما ارتباطی با موضوع معامله و شرایط صحت معامله ندارند تا بطلان آن تأثیری در اصل عقد داشته باشد. بلکه این شروط امر مستقلی است که گرچه مرتبط به عقد گردیده اما این ارتباط ذاتی و ماهوی نیست و لذا چگونگی ماهیت آن نمیتواند مرتبط به ماهیت عقد باشد و فیالمثل باعث بطلان آن گردد.امّا قابل بحث این است، حال که بطلان شرط مذکور موجب بطلان اصل عقد نمیشود، آیا این حق را هم به مشروط له نمیدهد که برای جبران زیان خود عقد را فسخ کند؟ به عبارت دیگر آیا بطلان آن شروط موجب حق فسخ برای مشروط له خواهد شد یا خیر؟ چنان که بعدا توضیح داده خواهد شد در قانون مدنی مادهای که صریحا به این پرسش پاسخ دهد وجود ندارد. از آنجا که این بحث در فقه مطرح گردیده بهتر است ابتدا نظریات فقها را در این خصوص ذکر نماییم و سپس ببینم از مواد قانون مدنی چه پاسخی میتوان استنباط نمود.
۱) نتیجه بطلان شرط در فقه
عقیده مشهور در بین فقها این است که باید بین موردی که مشروط له جاهل و یا عالم به فساد شرط باشد، فرق گذاشت. شیخ انصاری میگوید در صورتی که مشروط له جاهل به بطلان شرط باشد حق خیار فسخ معامله را دارد. زیرا شرط باطل ما نند تخلف از شرط میباشد. بنابراین همان دلایلی که برای خیار تخلف شرط وجود دارد، از قبیل جلوگیری از ضرر اینجا هم خواهد بود (۱)
و علت این که بین علم و جهل مشروط له به فساد شرط فرق قایل شدهاند، این است که شیخ انصاری اساسا خیار تخلف شرط را خلاف قواعد فقهی دانسته و از این جهت خیار فسخ را منحصر در مواردی میداند که بشود برای اثبات آن به دلایلی از قبیل نفی ضرر و یا اجماع تمسک نمود. مانند خیار تخلف شرط. به عبارت دیگر خیار برای دفع ضرر تجویز شده لذا در صورتی که مشروط له عالم به بطلان شرط باشد، چون خود اقدام به ضرر خویش نموده، نمیتوان به دلایل نفی ضرر استناد نمود و در نتیجه حق خیار وجود نخواهد شد. بر خلاف موردی که جاهل به فساد شرط باشد. (۲) برخی از فقها وجود خیار فسخ را در تخلف از شرط طبق قواعد فقهی دانستهاند و در این مورد برای اثبات خیار محتاج به آوردن دلایلی از قبیل نفی ضرر و امثالهم نشدهاند و از آنجا که
——————————-
۱) انصاری ، شیخ مرتضی ، مکاسب ، پیشین ، ج ۱ ، ص ۲۸۹
۲) میرزای نائینی، محمد حسین ، منیه الطالب فی شرح المکاسب ، قم ، موسسه النشرالاسلامی چاپ اول ۱۴۱۸ ه ق ص ۱۵۱-۱۴۹
شرط باطل را هم یکی از مصادیق تخلف از شرط میدانند، در نتیجه برای مشروط له در صورت بطلان شرط مطلقا حق خیار فسخ قایل گردیدهاند. و در این خصوص فرقی بین علم و جهل مشروط له نگذاشتهاند. عده دیگری از فقها ء با وجود این که تصریح به بطلان و لغو بودن بعضی از شرایط (مانند شروطی که غرض عقلایی نداشته باشد) کردهاند معذالک برای مشروط له حق خیار قائل نشده و گفتهاند چون شرط باطل لازم الوفا نیست، بنابراین در تخلف و یا تعذّر از آن حق خیار وجود نخواهد داشت. (۱)
۲) نتیجه بطلان شرط در قانون مدنی
در قانون مدنی چنانچه اشاره گردید مادهای که صریحا به این موضوع پاسخ دهد وجود ندارد ولی از روح و مفاد ماده ۲۴۰ ق.م چنین استنباط میشود که نویسندگان قانون مدنی از نظریه مشهور فقها
پیروی کرده و بین علم و جهل مشروط له قایل به تفصیل شدهاند. بدین ترتیب که اگر مشروط له
عالم به بطلان این شروط یعنی فیالمثل عالم به نامشروع بودن یا غیر مقدور بودن و یا بیفایده بودن آن باشد حق فسخ نخواهد داشت. زیرا حق فسخ علی الاصول ناشی از موجباتی است که متضمن ضرر و خساراتی برای احد متعاملین باشد، به نحوی که نمیتوانسته است آن را پیشبینی نماید والا برای کسی که با علم به بطلان شرط آن را پذیرفته و ضمن عقدی واقع ساخته فرض وجود حق فسخ خلاف حکم عقل و موازین حقوقی است. امّا در صورتی که مشروط له جاهل به وضعیت مورد شرط و بطلان آن باشد، مسلما باید برای مشروط له حق فسخ قایل شد زیرا دادن حق فسخ به او منطقی و عادلانه به نظر میرسد. چرا که در غیر این صورت تضمینی برای حفظ حقوق مشروط له باقی نخواهد ماند.
ماده ۲۴۰ قانون مدنی در تأیید همین مطلب میگوید : « اگر بعد از انجام عقد شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین العقد ممتنع بوده است کسی که شرط به نفع او شده است، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر این که امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.» گرچه این ماده ظاهرا در خصوص شرط فعل است اما علی الاصول میرساند که از نظر قانونگذار اگر شرطی که ضمن عقد میشود از همان هنگام انعقاد عقد ممتنع باشد، موجب اختیار فسخ خواهد بود و تردیدی نیست که مفهوم غیر مقدور بودن شرط مذکور در ماده ۲۳۲ قانون مدنی بسیار نزدیک با معنای ممتنع باشد. همچنان که مفهوم نامشروع بودن و خالی از نفع و فایده بودن را با یک تفسیر حقوقی ساده و منطقی میتوان با امتناع منطبق نمود. زیرا اولاً منظور از نامشروع در قانون، شرط بر خلاف قوانین است که به این معنی در حقیقت انجامش از نظر حقوقی نوعی غیر مقدور است برای این که چیزی که کاملاً خالی از فایده باشد درمعنا با غیر مقدور و ممتنع تفاوتی ندارد. بنابراین اصولاً باید برای مشروط له در صورتی که عالم به بطلان شرط نباشد و از طرفی بطلان شرط سبب بطلان و فساد
—————————–
۱) انصاری ، شیخ مرتضی ، مکاسب، پیشین ، ص ۲۹۰
عقد اصلی نگردد، حق فسخ قائل شد. زیرا مشروط له با انعقاد قرارداد به انضمام شرطی که ضمن آن شده موافقت کرده است و در پرداخت عوضین ، شرط نیز مورد نظر بوده است. لذا چنانچه معلوم گردد انجام شرط غیر مقدرو و یا بیفایده و نامشروع است، باید به مشروط له حق داده شود که برای جبران خسارت وارده قرارداد اصلی را فسخ نماید و یا این که به همان وضع قبول کند ولی نمیتواند به نسبت بطلان شرط، ثمن را تقسیط کند. زیرا اگر چه وجود شرط در ارزش مورد معامله مؤثر است ولی قسمتی از ثمن در مقابل شرط قرار داده نشده است. همین حکم جاری است در صورتی که شرط در حین عقد مقدور و یا مشروع بوده ولی بعدا در اثر امر خارجی و یا وضع قانونی جدید غیر مقدور و نامشروع شده است. ولی چنانچه عدم قدرت بر انجام شرط مستند به فعل مشروط له باشد مانند این که ضمن فروش یک آپارتمان به قیمت معین، بر بایع شرط شود که منزل خریداری را نقاشی کند در این صورت چنانچه مشروط له منزل خود را قبل از انجام شرط خراب کرده باشد، نمیتواند معامله اصلی را فسخ کند. زیرا خود او به ضرر خود اقدام کرده است و نمیتوان دیگری را مجبور به تحمل آثار آن نمود. قسمت اخیر ماده ۲۴۰ ق.م مؤید همین مطلب است .
مبحث دوم : نهادهای قانونی تضمین کننده ثمن علیرغم انتقال مالکیت مبیع
گفتاراول : خیار تاخیر ثمن
یکی از شروط قانونی تضمین کننده ثمن مبیع که در جهت حمایت از فروشنده در مقابل خریدار و با هدف جلوگیری از ضرر بایع در اثر عدم ایفاء تعهد و پرداخت ثمن توسط مشتری وضع شده است تعیین خیار تاخیر ثمن در ماده ۴۰۲ قانون مدنی می باشد . ذیلا به تعریف مختصری از خیار تاخیر ثمن و شرایط تحقق و سقوط آن می پردازیم .
الف ) تعریف و ماهیت فقهی حقوقی خیار تاخیر ثمن
از آنجایی که در عقد بیع به محض انعقاد و تشکیل عقد مالکیت مبیع به مشتری و مالکیت ثمن به
بایع منتقل می گردد در صورت عدم پرداخت ثمن از سوی مشتری حق فسخ بیع بطور مطلق برای بایع ایجاد نمی شود ولی قانونگذار از طریق وضع برخی مقررات حمایتی راهکارهایی در جهت التزام خریدار به ایفاء تعهد ات وی در مقابل بایع بکار گرفته است . یکی از این راهکار های قانونی استفاده بایع از خیار تاخیر ثمن در صورت امتناع از پرداخت ثمن می باشد .
در قانون مدنی مواد ۴۰۲ لغایت ۴۰۹ اختصاص به خیار تاخیر ثمن دارد در این مواد بدون آنکه به تعریف خیار تاخیر ثمن پرداخته شود شرایط تحقق و ایجاد و همچنین موانع و شرایط سقوط خیار تاخیر ثمن مورد بررسی قرار گرفته و مقرراتی در این خصوص وضع شده است ، لذا از مجموع مواد مذکور در تعریف خیار تاخیر ثمن می توان گفت : خیار تاخیر ثمن اختیار قانونی بایع و فروشنده در فسخ عقد بیع در صورت امتناع خریدار از پرداخت ثمن در بیع حال که مبیع عین معین یا در حکم آن بوده تحت شرایط قانونی می باشد .
فقهای امامیه نیز در بیان تعریف و شرایط خیار تاخیر ثمن ، به حال بودن ثمن و عین معین بودن
مبیع و عدم پرداخت تمام ثمن ظرف مدت سه روز و عدم تسلیم مبیع تاکید دارند . (۱)
شیخ طوسی نیز در تعریف خیار تاخیر ثمن بیان می دارد : « اگر کسی شیئی معینی را بخرد بدون اینکه مبیع را قبض کند و ثمن را به بایع بدهد ومفارقت نماید ، یعنی مجلس عقد را به هم بزند در این صورت خریدار در صورتی که ثمن معامله را تا سه روز آورد نسبت به مبیع از بایع سزاوارتر است و اگر این مدت گذشت و ثمن را نیاورد بایع خیار فسخ دارد . »(۲)
با توجه به مجموع آرای فقهاء در بیان دلیل و مبنای وجود خیار تاخیر ثمن ، می توان به اجماع و اخبار و روایات از معصومین (ع) پیرامون ثبوت خیار تاخیر ثمن اشاره کرد . از نظر مبنای حقوقی
——————————–
۱) الموسوی خمینی ، روح الله ، تحریرالوسیله ، ترجمه علی اسلامی ، دفتر انتشارات اسلامی ، چاپ ۲۲ ، ۱۳۸۴ ج ۲ ص ۴۰۵
۲) الطوسی ، ابی جعفر ، مسائل عامه من کتاب الخلاف ، جلد دوم ، انتشارات دانشگاه تهران ، بی تا ، ص ۲۵۴
نیز می توان گفت به لحاظ معاوضی بودن بیع و بنای متعاقدین و هدف آنها از انعقاد عقد بیع وجود
خیار تاخیر ثمن در جهت حمایت از فروشندگانی که عین معین از مال خود را در برابر ثمن کلی به مشتری تملیک می کنند امری منطقی و عقلی می باشد .
نظریه فقهی :
سوال : زید یک دستگاه عمارت در پاییز سال قبل به عمرو فروخته است ولی تا به حال قیمت آن به زید نرسیده و منزل هم تاکنون تحویل عمرو داده نشده است آیا این معامله صحیح است یا نه ؟ و بر فرض صحت آیا برای زید خیار فسخ از جهت تاخیر ثمن هست یا خیر ؟ و چنانچه عمرو به زور در عمارت مورد معامله تصرف نماید غاصب محسوب می شود یا نه ؟
پاسخ حضرت آیت اله العظمی سید محمدرضا گلپایگانی :
« در فرض مسئله اگر بیع با صیغه صحیحه شرعیه واقع شده باشد صحیح است و باید بایع مبیع را تسلیم مشتری و مشتری ثمن را تسلیم بایع نماید و در صورتی که شرط تاخیر ثمن نشده باشد و مشتری مبیع را تسلیم نگرفته ، برود که وجه را بیاورد وتا سه روز نیاید بایع خیار تاخیر ثمن دارد و مشتری اگر در مبیع تصرف کند عدوانی نیست لکن واجب است ثمن را بپردازد و اگر نپرداخت واجب است اورا به پرداختن وجه اجبار کنند . » (۱)
ب) شرایط تحقق خیار تاخیر ثمن از نظر قانون مدنی
۱) عدم تعیین مدت برای تسلیم مبیع و تادیه ثمن
بر اساس مقررات ماده ۴۰۲ قانون مدنی یکی از شرایط تحقق خیار تاخیر ثمن این است که عقد
بیع حال باشد ، یعنی برای تادیه ثمن و یا تسلیم مبیع اجل و مهلتی تعیین نشده باشد .
ماده ۴۰۲ قانون مدنی : « هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا
تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود . » بنابراین در صورت موجل بودن تادیه ثمن یا تسلیم مبیع چه کوتاه یا طولانی با انقضای
سه روز از تاریخ عقد بیع حق فسخ و خیار تاخیر ثمن ثابت می شود زیرا رعایت مهلت سه روزه مشروط بر آن است که عقد بیع حال باشد .
۲) رعایت مهلت سه روزه از تاریخ انعقاد عقد بیع
بر طبق ماده ۴۰۲ قانون مدنی برای تحقق خیار تاخیر ثمن رعایت مهلت سه روزه از تاریخ انعقاد عقد ضروری است مگر در موردی که مبیع از اموال فاسد شدنی باشد که در این صورت طبق ماده
——————————-
۱) ، معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضاییه ، مجموعه آرای فقهی در امور حقوقی (بیع) ، انتشارات مرکز تحقیقات فقهی قوه قضاییه ، چاپ دوم ، قم ۱۳۸۲ ص ۱۶۰ به نقل از مجمع المسائل ، جلد ۲ ص ۴۱ مسئله ۹۵
