“
گفتار چهارم: رویه قضایی در خصوص بیع عین مرهونه:
رأی شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
مطابق مواد قانون مدنی گر چه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه، بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آرای صحیح قانونی تشخیص می شود این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
اگرچه تفسیر رأی وحدت رویه مانند تفسیر قانون[۱] و تفسیر احکام عادی قضایی[۲] در مقررات پیشبینی نشده است که به نظر میرسد این خلاء قانونی بایستی ترمیم شود، اما با بهره گرفتن از نظریات بعدی قضات محترم دیوان در آرای اصراری هیئت عمومی، می توان نوعی تفسیر از رأی وحدت رویه مورد بحث را استنباط کرد. همان طوری که قبلاً بیان گردید، متأسفانه پس از صدور رأی وحدت رویه اشعاری، اختلافات سابق فروکش ننموده و همچنان برداشتهای متفاوت از رأی فوق ادامه داشت، به نحوی که بعضی از شعب دادگاه ها، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را با این استدلال که منافاتی با حق مرتهن ندارد قبول کردند و بعضی از شعب با توجه به رأی وحدت رویه فوق، استماع آن را قانونی نمیدانستند تا اینکه مجدداً به دیوان عالی و آنهم برای دو بار در هیئت عمومی اصراری مطرح و هر دو بار با پذیرش استماع دعوی (الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه)، منتهی به رأیی شد که می توان به نوعی تفسیر ناقص از رأی وحدت رویه تلقی کرد:
اصراری اول- رأی شماره ۲۱ مورخ ۱۲/۱۲/۱۳۷۶ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
« نظر به اینکه بشرح دادخواست ابتدائی، خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال، الزام آنان را هم به انجام شرایط ومفاد مبایعه نامه مورخ ۲۸/۱۲/۷۳ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوی قرارداده است و نظر به اینکه بشرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد معامله، دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک ملی اصفهان به عنوان وام اخذ گردیده، بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوی و تعهدات خوانده ( تجدید نظر خواه) دادنامه شماره ۲۴۱۲-۱۱/۱۱/۷۵ شعبه ششم دادگاه عمومی شهرستان اصفهان که در عین حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال میباشد با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۷۹۳ قانون مدنی منافات ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق میکند و به اکثریت آرای تأیید و ابرام می شود.» [۳]
اصراری دوم- رأی شماره ۳۱ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۷۷ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور
« نظر به اینکه وقوع عقد بیع بین طرفین دعوی با توجه به قبض مبیع و پرداخت ثمن مورد معامله و احراز مالکیت خوانده محقق میباشد و با توجه به اینکه بموجب سند رسمی رهنی حق استفاده از مورد رهن به راهن تفویض شده و مالکیت در اختیار وی قرار داشته و بعلاوه به او اجازه داده شده که از منافع ملک بهره مند گردد و تلویحاً به منظور استهلاک بدهی بانک اجازه فروش آپارتمان ها نیز به راهن داده شده است بنابرین اعتراضات تجدید نظر خواهان غیر مؤثر تلقی و دادنامه شماره ۳۰۶ الی ۳۳۱-۱۵/۹/۱۳۷۶ شعبه دادگاه عمومی کرج که وفق مقررات اصدار یافته به نظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور بلااشکال و خالی از منقصت قانونی تشخیص و ابرام می شود[۴]». بنابرین به نظر میرسد با آرای اصراری متعدد، قضات دادگاه ها علیرغم رأی وحدت رویه موجود، مجاز باشند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه را استماع نمایند. در صورتی که دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه صادر نماید پس از قطعیت دادنامه و صدور اجرائیه با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت دین و فک رهن میباشد اگر محکوم علیه مبادرت به پرداخت دین و فک رهن ننماید، صدور حکم چه فایدهای دارد؟ در جواب باید گفت همان ضمانت اجرایی که برای اصل الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه متصور است برای لوازم و مقدمات اجرای حکم، که فک رهن جزئی از آن است قابل تصور است یعنی اگر محکوم علیه مبادرت به فک رهن ننماید مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، یا محکوم له خود مبادرت به پرداخت بدهی و فک رهن می کند و یا در صورت عدم امکان، مطابق تبصره همان ماده شخص دیگری تحت نظر مأمور اجرای احکام با هزینه محکوم علیه اقدام میکند و اگر با این روش هم حکم اجراء نشد به اذن تبصره ماده ۴۷ ق.ا.ا.م برابر ماده ۷۲۹ ق.آ.د.م سابق عمل می شود یعنی ابتدا دادگاه به محکوم علیه اخطار میکند مثلاً ظرف یک هفته مبادرت به پرداخت دین و فک رهن نماید در صورت امتناع، روزانه برای محکوم علیه جریمه ای لحاظ می شود و از این طریق حکم اجراء می شود.
ایرادی که ممکن است به روش اخیر وارد شود این است که ماده ۷۲۹ سابق آ.د.م در قانون جدیدآ.د.م نیامده است و نسخ شده بنابرین مستندی برای الزام محکوم علیه این نوع احکام وجود ندارد.
در جواب این ایراد باید گفت، با توجه به تبصره ماده ۴۷ ق.ا.ا.م که مقرر داشته «… مطابق ماده ۷۲۹ آئین دادرسی مدنی[۵] انجام خواهد شد.» مثل این است که عین ماده ۷۲۹ در ذیل قانون اجرای احکام مدنی ضمیمه و الحاق شده است، بنابرین نسخ ماده فوق در قانون آئین دادرسی مدنی، هیچ خللی به سندیت ماده متن آن، که به پشتوانه تبصره ماده ۴۷ ق.ا.ا.م قدرت اجرایی دارد، وارد نمی کند. نتیجتاً مضمون ماده ۷۲۹ در مقام اجرای حکم اعتبار قانونی خود را حفظ کردهاست.
“